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Baux de courte duree

Le bail commercial présente comme principale caractéristique de conférer au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité d'éviction.
Il existe deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux :

 l'une est expressément prévue par l'article L145-5 du code de commerce pour les baux n'excédant pas deux années,
 l'autre est une création jurisprudentielle concernant les conventions d'occupation précaire qui peuvent être, sous certaines conditions, à durée indéterminée.


  • Convention d'occupation précaire
  • Bail de courte durée

  Convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail : elle confère un droit d'occupation d'un local moyennant un certain prix.
Elle s'en diffère cependant par sa fragilité : le caractère précaire de la situation de l'occupant doit être motivé dans la convention, et les mobiles doivent être sincères et légitimes.

Ex. : le propriétaire peut être amené àconclure une convention de ce type dans l'attente d'une expropriation ou de travaux de démolition différés.

Principale caractéristique : l'occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et qui ne peut être précisé à l'avance.
Il n'a donc aucun espoir de conserver le local pour l'exploitation du commerce.

  Bail de courte durée

Le bail de courte durée, ou bail dérogatoire est prévu par l'article L145-5 du code de commerce.

  Intérêt de ce bail

 Pour le propriétaire : ce bail ne confère aucun droit au renouvellement au profit du locataire (ni indemnité).
 Pour le locataire : il lui permet d'exercer une activité commerciale pendant 2 ans et de ne pas continuer si l'affaire ne marche pas.

  Conditions de validité

Les parties doivent exprimer clairement leur intention de déroger au statut des baux commerciaux.

  Durée

Elle est égale au plus à 24 mois.

Si le bail le prévoit, il est possible de mettre fin à la convention à tout moment à condition de respecter les conditions fixées dans le contrat de location, ou à défaut d'en avertir l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un délai raisonnable (en général 3 mois).

  Au terme du bail

Si le locataire reste dans les lieux au-delà de ce délai, le bail est requalifié en bail commercial. A défaut d'accord entre les parties, le loyer du bail commercial nouvellement en vigueur doit être basé sur la valeur locative du bien (arrêt de la cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 décembre 2005, n° 05-12587).
Le propriétaire doit donc observer des règles de prudence en envoyant notamment un congé au locataire avant la fin de ces 24 mois et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux en cas de nécessité.

La conclusion d'un 2ème bail dérogatoire entre les mêmes parties portant sur les mêmes locaux, peut être admise à condition que le locataire renonce expressément à son droit acquis. La renonciation au statut des baux commerciaux ne peut, en effet, se faire que sur un droit acquiset non sur un droit futur ou éventuel.
(arrêt de la cour de cassation, 3ème chambre civile du 20 février 1985, bulletin 1985, III, n° 39 p. 28 ; arrêt de la cour de cassation, 3ème chambre civile du 3 mars 1993, bulletin 1993, III, n° 25, p.17).

En pratique :

 Le bailleur envoie un congé au locataire avant la fin du bail.
 Le lendemain de l'expiration du bail, il demande au locataire de renoncer explicitement aux dispositions de la réglementation sur les baux commerciaux.
 Si le locataire refuse, il le met en demeure de quitter les lieux.